撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

2022年3月30日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)上發(fā)布了一張簽字照片和簡(jiǎn)短的文字說(shuō)明。在萬(wàn)達(dá)眾多資料介紹里，這則消息顯得極不顯眼。但寥寥數(shù)字背后，涉及到的是萬(wàn)達(dá)近期一連串大手筆的交易。

過(guò)去一兩月來(lái)，王健林成了出錢最大方的“外援”，上門跟他談合作的生意伙伴多了起來(lái)，比如河南建業(yè)的老板胡葆森、鑫苑集團(tuán)董事長(zhǎng)張勇和山西田森集團(tuán)董事長(zhǎng)杜寅午等大佬。

拿下這么多筆大單子，王健林卻沒(méi)有對(duì)其中任何一件有過(guò)多宣揚(yáng)。經(jīng)歷了前幾年的水深火熱后，老王已經(jīng)很少公開(kāi)露面，也不再說(shuō)那些“凡爾賽”的金句。如果按老王以前的性格，他可不會(huì)這么低調(diào)處理。

直到這兩年的疫情風(fēng)波后，人們這才發(fā)現(xiàn)，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)一圈后，現(xiàn)在的老王卻成了能幫別人“渡劫”的人，日子過(guò)得要比很多大佬舒服多了。

人們從最近的合作照片中可以看到，濃眉大眼的王健林，依舊目光炯炯，西裝筆挺，看起來(lái)干煉而精力充沛。據(jù)最新福布斯全球富豪榜顯示，王健林身家為132億美元，排在榜單的第138位。

王健林曾說(shuō)，萬(wàn)達(dá)成為跨國(guó)企業(yè)自己就會(huì)退休，“只退不休的那種”。就在上一周，當(dāng)他那個(gè)年輕氣盛的兒子在微博上公開(kāi)挑戰(zhàn)上市公司時(shí)，王健林還忙著在北京掃貨，悄悄拿下了北京藍(lán)色港灣和五棵松卓展購(gòu)物中心的整體運(yùn)營(yíng)管理權(quán)。

王健林的精力，大多放在了萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上。只是不知道，當(dāng)面對(duì)萬(wàn)達(dá)商管IPO的上市壓力，他親自主導(dǎo)的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)這盤大棋，又能給他的商業(yè)帝國(guó)增添多少信心。

(圖源:視覺(jué)中國(guó))

萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)”掃貨進(jìn)行時(shí)

最近兩個(gè)月，傳出和王健林有關(guān)的商業(yè)合作，已經(jīng)有五六起。

前來(lái)談合作的生意伙伴們眾多，不僅有河南建業(yè)和鑫苑集團(tuán)這兩個(gè)河南房企，也有山西田森集團(tuán)，再往前半個(gè)月，他還和天元集團(tuán)簽訂了合作協(xié)議，擬圍繞第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大型文化旅游、建設(shè)工程總承包等項(xiàng)目，進(jìn)一步深化合作。

最新的一則消息是，2022年5月1日，北京藍(lán)色港灣管理權(quán)將全面移交給萬(wàn)達(dá)，為期20年。五棵松卓展中心也將由萬(wàn)達(dá)管理，之后將更名為北京五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，未來(lái)將落位第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全國(guó)旗艦產(chǎn)品。

在這之前，外界更多關(guān)注的是，王健林和河南建業(yè)胡葆森的合作進(jìn)展。

建業(yè)最廣為人知的消息，是在2021年向河南省政府發(fā)出求救信，希望能得到援助渡過(guò)難關(guān)，但那還是在特殊時(shí)期。步入2022年后，為了緩解今年即將到期的美元債兌付壓力，胡葆森不得不親自北上借錢。王健林爽快出手7個(gè)億，幫助建業(yè)獲得了一次債務(wù)喘息之機(jī)，換來(lái)的是建業(yè)旗下部分商業(yè)項(xiàng)目的10年運(yùn)營(yíng)權(quán)交給萬(wàn)達(dá)。

和建業(yè)類似，鑫苑集團(tuán)旗下的部分商業(yè)資產(chǎn)也轉(zhuǎn)變?yōu)榱伺c萬(wàn)達(dá)合作經(jīng)營(yíng)。鑫苑是建業(yè)集團(tuán)的河南“老鄉(xiāng)”。鑫苑由張勇1997年在河南鄭州創(chuàng)辦，2007年登陸美國(guó)紐交所，成為國(guó)內(nèi)首家在美國(guó)上市的房地產(chǎn)公司。不過(guò)，這兩年鑫苑的房子賣的并不好，每股股價(jià)一度跌到1美元左右。

5年前還在斷臂求生的萬(wàn)達(dá)，以及一度從首富滑落至榜單30名開(kāi)外的王健林，已經(jīng)成了很多企業(yè)的“白衣騎士”。尤其在商業(yè)地產(chǎn)低谷時(shí)，王健林其實(shí)也撿了不少便宜。

以建業(yè)為例。根據(jù)公開(kāi)資料，建業(yè)可以一次性獲得7億資金，而萬(wàn)達(dá)商管負(fù)責(zé)它們的招商、對(duì)外租賃和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，并且可以把未來(lái)十年的租金收入囊中。而以目前建業(yè)集團(tuán)旗下商業(yè)項(xiàng)目一年超過(guò)2億的租金收入來(lái)看，對(duì)比之下，萬(wàn)達(dá)合作十年的費(fèi)用才7億元，算起來(lái)也十分劃算。

而萬(wàn)達(dá)之所以在商業(yè)寒冬也能做得舒服，很大程度上源于其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式。所謂“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，指的是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)不出資金和土地，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并分得收益。

這是王健林在2015年就想明白的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，在商業(yè)地產(chǎn)日益受制于房地產(chǎn)周期波動(dòng)時(shí)，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的效益更多體現(xiàn)出來(lái)。萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)不賺賣地差價(jià)，賺租金和服務(wù)的錢。其收入來(lái)自三方面：商業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù)。根據(jù)招股書，2021年上半年，萬(wàn)達(dá)商管收入達(dá)到了106.36億元。

(圖源:萬(wàn)達(dá)官網(wǎng))

商業(yè)寒冬，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)又行了？

“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，就是一座城市中心?！痹鴰缀螘r(shí)，這句廣告語(yǔ)讓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)占據(jù)了各地的黃金位置。現(xiàn)在，它又讓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在全國(guó)各地掀起了轟轟烈烈的“造城運(yùn)動(dòng)”。

但變化也在發(fā)生。近幾年，萬(wàn)達(dá)商管明顯加快了第三方外拓的步伐。截至2021年6月底，第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量增至106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%，接近三分之一。現(xiàn)在擁有的162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，133個(gè)由獨(dú)立第三方持有。

即使在疫情最嚴(yán)重的2020年，萬(wàn)達(dá)也沒(méi)有放棄擴(kuò)張節(jié)奏。2020年9月28日，萬(wàn)達(dá)商管宣布，從2021年開(kāi)始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。當(dāng)年開(kāi)業(yè)的45座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)27個(gè)，占比超過(guò)60%。其簽約的60個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，更是2019年數(shù)量的167%。

按照規(guī)劃，從2021年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)商管不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)；且今后每年簽約輕資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將不低于60個(gè)，徹底施行輕資產(chǎn)化。

相比重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)生意的高明之處在于：拿別人的錢，做自己的事。當(dāng)然，看上這樁“坐享”收益差事的不僅僅有萬(wàn)達(dá)，還有多個(gè)頭部商業(yè)地產(chǎn)玩家。

除了萬(wàn)達(dá)開(kāi)始主打輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，大悅城、寶龍、華潤(rùn)、龍湖等玩家也緊跟輕資產(chǎn)趨勢(shì)，擴(kuò)大商業(yè)在管面積組合，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。只不過(guò)，各家的闖關(guān)本領(lǐng)也各有不同。譬如，商管屬性的公司紛紛擁抱資本市場(chǎng)，星盛商業(yè)、中駿商管相繼掛牌，瑞安新天地也同樣遞交招股書尋求上市。

商業(yè)玩家們集體布局輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，并不是毫無(wú)緣由的。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“存量時(shí)代”，商業(yè)資產(chǎn)的輕型化趨勢(shì)越來(lái)越多。而商管服務(wù)由于可拓展的資產(chǎn)空間更大，讓這一賽道迎來(lái)了激烈競(jìng)爭(zhēng)的新局面。

相比之下，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)的核心優(yōu)勢(shì)則是品牌輸出能力。在萬(wàn)達(dá)看來(lái)，輕資模式的第一步是尋找提供資金的合作伙伴，而品牌優(yōu)勢(shì)是吸引投資者的最大標(biāo)志。

與大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)公司的項(xiàng)目業(yè)務(wù)管理模式不同，萬(wàn)達(dá)首先分析潛在客戶，與他們協(xié)商完成招商，然后根據(jù)客戶需求按訂單性質(zhì)進(jìn)行概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃，這被稱為“訂單模式”。

而萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成了它在招商上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)招股說(shuō)明書數(shù)據(jù)，萬(wàn)達(dá)商管的在管建筑面積增長(zhǎng)很快，由2018年的4150萬(wàn)平方米增加至2021年6月30日的5420萬(wàn)平方米，已成為中國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商。

不過(guò)，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)也并非真的看起來(lái)那么“美”。一位從事商業(yè)輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)的從業(yè)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊說(shuō)：“輕資產(chǎn)靠的是管理、經(jīng)驗(yàn)和設(shè)計(jì)掙錢，萬(wàn)達(dá)定制化的業(yè)務(wù)管理模式是好的，類似于原來(lái)戴爾的定制化服務(wù)，減少企業(yè)庫(kù)存。但問(wèn)題是實(shí)施的前提是用戶得知道自己要什么?！?/p>

其進(jìn)一步解釋，這可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的矛盾，“客戶如果說(shuō)不清，就只能聽(tīng)方案提供商的。但這又有個(gè)新問(wèn)題，客戶認(rèn)不認(rèn)可？如果不是當(dāng)初理解的那樣，認(rèn)不認(rèn)賬？這要求合作方有很強(qiáng)的合作意愿，對(duì)萬(wàn)達(dá)的管理輸出能力也是一大挑戰(zhàn)。”

而在萬(wàn)達(dá)大舉布局商業(yè)地產(chǎn)的另一方面，是出租率的下滑和空置率上升的事實(shí)，這給眾多商業(yè)運(yùn)營(yíng)方們提出了新的挑戰(zhàn)。根據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)弗若斯特沙利文分析報(bào)告顯示，2015年至2020年，中國(guó)出租率低于70%的商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量由6662家增加至9606家，占在管商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)的45.7%，接近一半。

(圖源:視覺(jué)中國(guó))

“白衣騎士”無(wú)法高枕無(wú)憂

如果單單從營(yíng)收狀況來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管近年來(lái)交出的業(yè)績(jī)十分亮眼。截至2021年9月30日，萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入344.87億元，同比增長(zhǎng)27.48%；手握現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額440.16億元。

但這并不意味著王首富沒(méi)有焦慮。

2021年10月，萬(wàn)達(dá)將自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離，以輕資產(chǎn)管理的新身份，重新來(lái)到了IPO的門前。珠海萬(wàn)達(dá)商管在港交所遞交了招股書，并獲得PAG、碧桂園、騰訊、螞蟻金服等豪華朋友圈資方的看好，總估值約1800億元。沉寂已久的萬(wàn)達(dá)商管，再次站在了資本的舞臺(tái)中央。

而為了獲得資方的青睞，萬(wàn)達(dá)商管與戰(zhàn)投公司簽訂了一份嚴(yán)苛的“對(duì)賭協(xié)議”，簽署了一份三年完成220億元利潤(rùn)的對(duì)賭協(xié)議。這份對(duì)賭協(xié)議要求萬(wàn)達(dá)2021年至2023年扣非凈利潤(rùn)分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補(bǔ)償。

僅就2021年的利潤(rùn)表現(xiàn)來(lái)看，王健林完成接下來(lái)的業(yè)績(jī)對(duì)賭頗有壓力。2021上半年，萬(wàn)達(dá)商管的溢利為6.56億元，核心溢利為20.65億元，完成對(duì)賭目標(biāo)的40%。

而萬(wàn)達(dá)商管近年來(lái)的利潤(rùn)下跌走勢(shì)，也讓外界替王健林實(shí)現(xiàn)對(duì)賭協(xié)議捏了把汗。招股書顯示，2018年、2019年、2020年及2021年前6個(gè)月，珠海萬(wàn)達(dá)商管的凈利潤(rùn)分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元和6.56億元。

想要迅速提升利潤(rùn)水平，萬(wàn)達(dá)需要靠大規(guī)模的輕資產(chǎn)提速。2020年開(kāi)業(yè)的45座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)占比超過(guò)六成。

在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)布的2021年開(kāi)業(yè)計(jì)劃中，“輕資產(chǎn)”一詞同樣成為了關(guān)鍵詞。2021年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)50個(gè)，其中輕資產(chǎn)34個(gè)，輕資產(chǎn)占比68%；計(jì)劃簽約的輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)70個(gè)。這份年度計(jì)劃還包括：開(kāi)業(yè)120家萬(wàn)達(dá)影城，簽約輕資產(chǎn)影城300家；開(kāi)業(yè)16家萬(wàn)達(dá)酒店，簽約輕資產(chǎn)管理酒店50家等。

對(duì)于當(dāng)下的萬(wàn)達(dá)商管來(lái)說(shuō)，硬仗才剛剛開(kāi)始。

依靠房地產(chǎn)起家，到通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)，再到轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了多輪變革。對(duì)于萬(wàn)達(dá)商管的上市，王健林期待的是，通過(guò)提速輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，讓萬(wàn)達(dá)擺脫資金、資產(chǎn)等限制，最終回到“安全區(qū)”。但在多個(gè)不確定性面前，萬(wàn)達(dá)商管能否成功敲開(kāi)IPO的大門，依然成為它今年最大的懸念。